상대가치법이란?

 

상대가치법 이란 무엇일까요? 일단 상대가치법은 기업의 가치를 평가하는 방법 중 하나입니다.

애널리스트들이 목표 주가를 산정할 때 사용하는 가치평가 방법은 다음 표와 같습니다.

 

 

행의 분류는 기업의 가치를 자산가치로 볼지, 수익가치로 볼지에 따른 분류입니다.

예를 들어 자산 200억 원에 이익이 20억 원 나는 I기업과, 자산 100억에 이익이 40억 원 나는 J기업이 있을 때 둘 중 어느 기업의 가치가 더 높을까요? 

그리고 두 기업 모두 300억 원에 거래된다면 어느 기업에 투자하는 것이 좋을까요?

이와 같은 상황에서 기업가치를 자산가치로 측정할 것인가, 수익가치로 측정할 것인가에 대해 논란이 생깁니다.

시장에서는 자산가치보다는 수익가치법을 더 우선시합니다. 회사의 존재 목적이 많은 자산을 축적하는 것보다는 많은 이익을 창출하는 데 있다고 보기 때문입니다.

 

목차

1. 상대가치법

2. 절대가치법

3. 상대가치법의 한계

 

상대가치법

열의 분류는 기업의 가치를 다른 기업과 비교해서 판단할 것인지, 아니면 개별적으로 정할 것인가의 문제입니다.

200평짜리 상가건물에 투자한다고 가정해보겠습니다. 건물의 가치를 측정하는 방법으로는 먼저 주변 시세와 비교하는 방법이 있습니다.

근처에 조건이 비슷한 건물을 찾아 확인해보니 평당 시세가 2,000만 원 정도 한다면 20억 원의 가격을 매길 수 있을 것입니다.

이렇게 비슷한 비교 대상을 찾아서 단가를 산정하고, 대상에 적용하는 방법이 상대가치법입니다.

 

절대가치법

다른 방법으로는 임대수익률을 따져 보는 방법이 있습니다. 현재 상가건물을 보증금 없이 월세 1000만 원에 임대계약을 체결한 상태라고 가정해 보겠습니다.

만약 투자자가 은행에서 연 5% 이자로 돈을 빌릴 수 있다면 월세로 이자를 충당할 수 있는 원금은 얼마일까요?

1년에 월세 수입은 1000만 원씩 12개월로 12,000만 원입니다. 월세로 이자를 충당하면 연 12,000만 원까지는 충당할 수 있으므로, 24억 원까지는 빌릴 수 있습니다.

만약 이 건물을 24억 원 이상의 금액으로 취득하면 은행이자로 나가는 돈이 월세보다 많아지므로 최대한 빌릴 수 있는 금액은 24억 원이 될 것입니다.

이렇게 투자대상 자체에서 나오는 이익이나 현금을 통해 가치를 평가하는 것이 절대가치법입니다.

 

 

상대가치법의 한계

시장에서 많이 쓰이는 방법은 상대가치법입니다. 일단 적용이 쉽고 논란이 적다는 게 가장 큰 이유입니다.

 

예로 든 임대수익률에서도 월세 소득에 대해서는 세금을 내야 하는데 이자랑 같아지면 손해라고 생각하거나, 차입을 하지 않고 자기 돈으로 투자하면 예금 이자는 3%밖에 못 받는 상황이라면 30억 원에 사더라도 이득이라고 생각할 수도 있고 또한 건물 가격이 상승하는 것도 반영해야 할 수도 있을 겁니다.

 

이렇든 절대가치법은 어렵고 복잡해서 적용하시가 쉽지 않기 때문에 상대가치법을 많이 사용합니다. 하지만 상대가치법에는 명확한 한계가 있습니다. 먼저, 비교하는 대상을 어떻게 정하느냐에 따라 가치가 달라집니다. 

 

주식을 예로 들면, 대우조선해양 주가가 38,000원이었던 때를 비교하면 19,000원까지 떨어졌으니 상대적으로 싸다고 여기고 매수를 할 수도 있습니다.

 

하지만 상대가치법의 비교대상이 한창 잘 나갔던 시절의 과거 가격이어서는 안 됩니다.

PER이 60이었던 주식이 15까지 떨어졌으니 바닥이라고 판단할 수는 없다는 것입니다. 그렇다면 도대체 무엇과 비교해야 확실히 싸다고 결론 내릴 수 있을까요?

 

시장 평균 PER이 20인데 회사의 PER이 10이면 싸다고 할 수 있는 걸까요? 2008년 금융위기 때의 예를 들어보겠습니다.

그해 5월 종합주가 지수가 1,900포인트를 넘었는데, 6개월이 지나지 않아 반 토막이났습니다. 1,900포인트였던 지점에서 아무리 상대적으로 싼 종목에 투자한들 수익을 내기는 힘들 겁니다.

 

절대가치가 상대가치에 비해 우월한 부분이 여기서 나타납니다. 주변 상황이 아닌 기업 자체를 보고 판단했기 때문에 1,900포인트에서는 비싸서 팔아야 했고 1,000포인트에서는 싸니까 사야 한다는 결론이 나오는 것입니다.

 

이건 하나의 가설이지만, 시장에서 상대가치법을 통상적으로 쓰는 이유는 증권사 입장에서 유리하기 때문입니다. 증권사의 주요 매출은 수수료에서 발생합니다.

 

 

즉, 고객이 거래를 많이 해야 증권사가 돈을많이 버는 구조입니다. 이때 상대가치법을 적용하면 시장 상황에 상관없이 상대적으로 싼 종목을 추천하고 매매하도록 유도할 수 있습니다. 

 

미용실의 건물주가 월 매출의 3%를 임대료로 받는다고 가정해보겠습니다. 매장에서 손님에게 사기를 치더라도 건물주 입장에서는 매출이 올라야 받는 임대료가 올라가니 모른 척할 수밖에 없을 겁니다.

 

하지만 시간이 지나서 소문이 돌면 상가를 찾는 손님 자체가 줄어들 수 있습니다. 증권사가 수수료 수익에 목메는 동안 주식시장에 대한 신뢰도가 낮아지고 투심이 사그라들어서 시장이 악화될 수도 있다는 것입니다.

 

이자율이 1%로 미만이었던 저금리 상황에도 주식투자를 꺼렸던 사람들이 있었던 것은 증권사의 책임도 크다고 생각합니다.

 

아래에 주식 공부에 도움이 될만한 링크를 참조하였으니 참고하시기 바랍니다.

 

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